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淺談我市商住小區地下 車位、車庫產權的歸屬

2019-01-07 來源:永州市房聯 文開森
 
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隨著我市房地產業的不斷發展,一座一座嶄新的建筑群拔地而起,百萬平米的大型建筑群應時而立,根據《中華人民共和國防空法》和《湖南省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》的規定,新開發建設的商住社區、廣場等都建起來了防空地下室。為了充分利用可利用資源,做到平戰結合,這些防空地下室在平時可按規定作為停車場、地下超市、儲藏室等等使用。可是在這一過程中,我們遇到了一個無法統一的問題——防空地下室產權的歸屬。

關于防空地下室產權的歸屬問題,人民防空法和中央有關文件雖然規定民用建筑的投資者必須履行建設人防工程的義務,但對人防工程權屬問題卻沒有做出具體規定,使這一資產處于產權不明晰狀態。

當前,我市對開發商投資建設的防空地下室的產權歸屬問題有以下幾種不同的認識。

第一種認為,首先,防空地下室產權的歸屬應當屬于國家。因為修建防空地下室的目的是為了減輕戰爭所造成的危害,保障生命和財產安全。所以,結合民用建筑修建防空地下室不是一種投資行為,而是建設單位應盡的社會責任,是法律賦予建設單位的義務。(根據《人民防空法》第四條第三款)既然是義務,其所有權就不能屬于建設單位,而應屬于國家所有。

其次,不能修建防空地下室的建筑單位應當交納易地建設費,而用易地建設的人防工程屬于公共所有,即國家所有。同樣道理,結合民用建筑修建的防空地下室應當屬于公共所有,即國家所有。

最后,《人民防空法》第五條所表述的“人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有”可解釋為是由企業事業組織、社會團體和個人專門投資建設的人防工程(俗稱單體工程),而不是結合民用建筑的防空地下室。

不可否認,防空地下室作為國防設施的確存在國防資產的屬性。但是《國防法》第三十七條明確規定:“國家為武裝力量建設、國防科研生產和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源,以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術成果等屬于國防資產。”那么也就是說,只有當國家直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源,并且用于國防目的時,防空地下室才能屬于國防資產,即防空地下室產權歸國家所有(《物權法》第五十二條),而現時我市開發的防空地下室多數都是由房產開發商在自己所購的出讓土地下建設的,應不不屬于上述的范圍。

第二種認為,防空地下室產權的歸屬應當屬于業主共有。防空地下室作為業主的建筑物區分所有權內容,附屬于整個業主的專用部分的所有權而存在,開發商銷售房屋應當為業主提供像防空地下室之類的停車場所,故防空地下室的歸屬不能通過約定而必須通過法律規定歸業主所有。

第三種認為,防空地下室產權的歸屬應當屬于開發商所有,因為小區業主分攤的是國有土地使用權,分攤面積僅限于地表的使用權,而防空地下室是利用該土地的地下空間而建造,且是開發商建造的,根據《人民防空法》第五條誰投資誰受益原則,理應歸開發商所有。

第四種認為,人防工程作為公益設施,平時應當作為小區共有資產,在不破壞人防工程的前提下,或者由業主委員會管理,人防部門作為行政監管部門;或者作為像公園、綠地一樣的公共工程,由各地區政府代表老百姓管理。不管誰擁有誰管理,戰時都需無條件收歸國家統一調度。

談到物的歸屬問題,我們又不得不提到2007年10月1日開始實施的《物權法》。很巧,與防空地下室產權歸屬問題相關的法條,《物權法》在第七十四條正好談到。該條規定:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”那么我們是否可以把該條與《人民防空法》第五條“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。”的規定相結合? 

對于防空地下室(含非防空地下室),因國家沒有明確的產權歸定,過去我市房產登記管理部門對地下車位(地下車庫)發證問題比較慎重,原則上不予辦理產權登記。因為產權不明晰,一是資產難以按照資本運行規律融入到市場經濟中,無法實現轉讓、抵押,增值空間小,投資回報率低,影響了投資主體的積極性;二是業主與開發商因爭取地下室產權歸屬問題而引發激烈矛盾沖突而付賭公堂,已成嚴重社會問題。

因此,為了永州的人防建設能在市場經濟條件下持續、快速、健康發展,維護國家、集體財產權、保護私有財產權,促進人防各類資本的流動.和重組,吸引各種社會主體投資人防工程建設,促進人防事業的全面發展,從根本上解決防空地下室產權的歸屬問題,只有通過國家立法予以明晰。當前,在國家沒有明確法規規定的情況下,建議我市制定地方性規定,同時盡快解決現有防空地下室產權登記問題明晰防空地下室產權歸屬,化解業主與開發商因地下室產權問題而引發的社會矛盾。

我們應當注意到,建筑區劃內的防空地下室涉及業主的基本權利,在實踐中其歸屬問題的判斷非常復雜,如果不妥當予以解決,將有可能引發新的不公,激化社會矛盾。從目前多數地方商品房銷售的實際做法看,對防空地下室的歸屬使用,有的是業主購買的,有的是開發商附贈的,有的是業主承租的,一般都有合同約定。故物權法雖然沒有具體提及防空地下室的字眼,但是我們可否結合《人民防空法》第五條的法理精神,對于防空地下室產權的歸屬問題,以協調兼顧為主和開發商兩者利益為出發點,采用約定歸屬。即要求當事人通過合同方式約定被用作車位、車庫的防空地下室的歸屬。

個人認為,對于防空地下室產權的歸屬問題,采納物權法的約定歸屬(參見《中華人民共和國物權法》第七十四條)是符合市場經濟的內在要求的。通過約定解決歸屬,實質上是通過市場機制解決糾紛。在市場經濟條件下,將此問題交給市場解決,通過交易實現各方利益的最大化。這是有利于維護最廣大人民的根本利益,符合實現社會和諧的要求。

首先,采納物權法的約定歸屬將有利于對防空地下室的有效利用和管理。

多年來,由于我市許多區域忽略了地下車位、車庫建設,致使城市車位緊張,停車難的問題日漸突出。因此,加強對防空地下室的利用管理,采用市場機制來鼓勵開發商為業主提供必要的合理的車位,可以有效地緩解停車難問題。對于地下車位、車庫視其建設投資而確定其產權歸屬。

一是鼓勵開發商投資建設規劃許可的非人防地下車位、車庫,并明確其產權歸投資者所有,市政府相關部門應給予辦理產權證,允許其出讓,出租,通過交易實現各方利益的最大化。

二是在建設規劃許可的人防地下室的同時,經規劃批準而超出人防地下室規劃外的地下車位、車庫應歸投資者所有,政府相關部門應為其辦理產權證,允許其出讓,出租,通過交易實現各方利益的最大化。

三是將規劃為車位,車庫的人防地下室規定為國防資產,非戰時《人民防空法》第五條所表述的“人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有”將此車位、車庫的產權登記在投資者(開發商)名下,其收益權歸開發商所有,戰時收歸國有,非戰時委托物管企業代為出租管理,其出租所獲收益除去必要的管理成本后歸投資者所有,考慮其防空的特性,投資者(開發商)登房為人防地下室的物權不得出售、轉讓和抵押。

其次,物權法作為財產歸屬與利用的基本法,制定應當根據約定確定被用作車位、車庫的人防地下室和非人防地下室歸屬的規定,正是體現了遵循司法自治原則的結果,有利于業主和開發商通過平等協商來充分體現自身的意志和利益,也最有利于爭議的解決。

第三、政府相關部門在審批開發商的建設規劃時,必須明確住宅小區建設中的人防地下室(車位、車庫)和非人防地下室(車位、車庫)的面積和車位數量各是多少,作為公示的重要內容之一張榜公布,在建設工程規劃許可證中明確記載,讓開發商和業主清楚明白;不動產登記中心依建設工程規劃許可證載明的地下室(車位、車庫)辦理不動產登記,以消除地下車位產權之爭,促進小區的和諧。

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